银行直接下场抛售超7万套房产部分单价比市场价低50%

虎符交易平台 2025年11月10日 18:45 1 Connor

本文综合第一财经、经济观察报、财联社、中房报等

近年来，银行系统开始加大力度开展“房产直售”业务，由于性价比极高，部分房源单价比市场价低50%，正在引发越来越多的关注。业内人士认为，与法拍房相比，银行直售房的购买风险相对较小，性价比更高。业内认为，短期看，银行直售房产可能会让已经跌跌不休的二手房挂牌价再次被动跟跌。但从长期看，银行快速处置资产有利于其自身稳定，进而维护整个金融系统的安全。

银行直接下场抛售抵押房产：挂牌标的超7万

国有大行和股份制银行直售房产的情况一直存在，一部分为营业用房和职工宿舍等自有资产，另一部分为较为优质的抵债房产。但往年规模较小，近年力度开始加大。

经济观察报注意到，目前，农业银行、建设银行、交通银行、兰州银行、吉林农商行等多家银行均在线上平台大量直接销售房产，处置速度明显加快。

京东资产平台显示，2024年，兰州银行挂牌直售的房产标的数量为1130个；2025年挂牌直售的房产标的数量达1779个。

2025年以来，农业银行挂牌直售的房产标的共有649个，其中一套位于大连市中山区的两居室于10月24日挂牌竞价，起拍价61万元。一位负责拍卖的农业银行工作人员表示，该房产为抵债房。

此外，吉林银行挂牌出售的房产标的共有2099个，天津银行有1227个，中原银行有521个，温州银行有412个，大连银行有226个，哈尔滨银行有159个。

相比而言，大型银行和股份制银行直售房产的数量较少，而城商行、农商行、农信社等机构的直售规模较大。

10月29日至30日，兰州农商行名下近200个房产标的在京东资产平台挂牌竞价，价格从几万元到几亿元不等，涵盖住宅、商业及办公房产。

一位兰州农商行人士表示，这些房产大多为抵债资产，目前产权均登记在兰州农商行名下，由银行直接出售，原有的产权问题及债务纠纷均已处理完毕。

京东资产平台显示，兰州农商行挂牌的房产标的共有720个，其中2025年新挂牌的有630个。除了沈抚新区的育才壹品外，兰州农商行在海南澄迈的景园悦海湾有140多套住宅和180多套商铺。

结合阿里资产和京东资产两个平台信息，据经济观察报不完全统计，自2024年8月以来，广东农信系统挂牌出售的房产标的共有12386个；2024年11月以来，四川农信系统出售的房产标的数量达到24821个。

此外，辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有11369个，贵州农信系统有9539个，吉林农信系统有2374个，福建农信系统有623个。

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上述挂牌出售的房产标的总量已超7万。

银行直售房产背后：法拍市场遇冷六大行房贷不良率全部上升

这些被业内称为“银行直供房”的房源，实际上大多来自不良贷款处置。当企业或个人借款人无力还贷时，银行通过债权剥离取得完整产权，随后以房东身份直接出售或出租。业内人士透露，银行加速处置房产，主要是为了提升债权回收率。在房地产市场调整期，这种直售模式正在成为银行快速盘活资产的新选择。

某上市银行内部人士介绍，目前，银行对于不良资产的处理方式并不一致，而是由各家银行自行决定。但一般而言，由对公业务产生的不良（包含抵债房产等），银行一般会有限倾向于自己处理。但是对于零售业务的不良（消费贷、信用卡债务等），由于单个额度小、整体数量庞大，则倾向于打包出售给外部机构。

近期部分银行加速直售房产的现象，主要受到两方面因素驱动。

一方面，银行旨在提升债权回收率。一位农商行贷后管理人员透露，传统处置路径从贷款违约到最终完成房产销售通常需耗时两年以上，而当前市场环境下周期可能进一步拉长。相比之下，直接销售房产能有效加快资金回收。目前多数银行采取双轨策略：部分资产沿用传统方式快速销账，另一部分则通过直售提升整体债权回收率。

开源证券研报显示，中报上市银行按揭不良整体上行，部分银行上升幅度超20bp。另外，中报上市银行个人经营贷不良整体呈上升趋势，部分银行上升幅度超30bp。

据中房报报道，一向被银行视作优质资产的个人住房贷款，不良率却在走高。尤其是六大国有商业银行，今年上半年，个人住房贷款不良率全部上升。具体来看，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、中国银行、邮储银行个人住房不良贷款率分别为0.86%、0.77%、0.76%、0.75%、0.74%、0.73%，较2024年末分别增加0.13、0.04、0.13、0.17、0.13及0.09个百分点。

另一方面，法拍市场遇冷促使银行转向直接处置。克而瑞研报显示，2025年6月，受季节性因素影响，法拍房供应规模3.2万套，创年内新高，成交3215套。6月挂拍法拍房平均起拍折价率为28.4%，环比下降0.5个百分点，为2025年以来第二低点；成交法拍房的平均折价率31.3%，环比下降1.2个百分点。

一名银行业内人士对记者表示，在法拍不奏效的情况下，也有银行会选择实物抵债，办理完产权过户后，再择机出售房产。

“银行直供房”性价比高部分单价比市场价低50%

商业银行无论处置债权，还是直售房产，最终目的是变现。银行直售房如果第一次挂牌流拍，第二次挂牌一般会下调价格，部分房源若经历多次流拍，还会在每次流拍后进一步下调价格，以提升成交可能性。因此，这类房产的价格普遍低于市场成交价。记者调研发现，与普通二手房及法拍房相比，这类“银行直供房”普遍具有显著价格优势。

以兰州农商行在9月底拍卖的兰州市城关区铁路东村街道某小区房产为例，该125平方米的抵债房产获拍价为151万元。某第三方中介信息显示，该小区同面积段户型的挂牌价在180万元至220万元不等。

另外，农业银行大连分行出售的华乐小区一套两居室，该房2025年6月首次挂牌时单价超过1万元/平方米。由于多次挂牌均流拍，该套房子的起拍价陆续降至7000元/平方米左右，但仍未成交。华乐小区两居室历史成交价曾高达1.6万元/平方米，2025年10月成交的一套两居室，成交单价为9800元/平方米。

经济观察报发现，部分银行出售房产的单价低于市场价50%仍无法成交。

贝壳找房网信息显示，沈抚新区育才壹品小区二手房挂牌均价为5000元/平方米，而兰州农商行出售该小区房产的单价仅为2300元/平方米，比市场价格更具竞争力。

除了直接出售，部分银行还尝试通过租赁方式盘活资产。

例如，中国银行佛山分行将于11月10日拍卖禅城区一套住宅的租赁权，起拍价861元/月，租期一年。此外，该行同时上架多笔租赁拍卖。

在交易安全方面，多位业内人士指出，与法拍房可能存在的纠纷风险不同，银行直供房产权清晰，交易对手直接为银行，有效规避了民间借贷、长期租约等潜在隐患。

业内：短期冲击二手局部地区二手房价

业内认为，对比全国二手房交易量，“银行直供房”实际成交量占比很低，对二手房价格体系的影响将是局部性的。

资料图

有房地产从业者表示，在目前新房申报定价、二手房市场定价、法拍定价之外，银行直售房源售价再行加入其中，就会形成同一个社区的房源至少有三种价格体系，特别是后两者的存在或壮大，是不是会反噬二手房已经步步为退的价格阵地，并进一步间接倒逼新房定价，这对于“止跌企稳”为纲的房地产市场而言，可能带来负面影响。

业内人士认为，短期看，会对特定区域的房价构成下行压力，并可能延缓房地产市场的复苏节奏。长期看，这是市场消化库存、出清风险的必然阶段。银行快速处置资产有利于其自身稳定，进而维护整个金融系统的安全。